Blog

Jul 04, 2023

El 'maremoto' de nuevos almacenes expulsa a los residentes y cambia el paisaje costero

Suscríbase a nuestros boletines gratuitos y reciba las últimas historias de The Current directamente en su bandeja de entrada. Dennis Baxter pasó dos décadas como administrador de la ciudad de Pooler dando paso a los que alguna vez estaban somnolientos.

Suscríbete a nuestros boletines gratuitosy reciba las últimas historias de The Current directamente en su bandeja de entrada.

Dennis Baxter pasó dos décadas como administrador de la ciudad de Pooler, llevando a la otrora tranquila ciudad de 2.500 residentes a una nueva era de próspero crecimiento residencial y comercial.

Ahora, como alcalde de Bloomingdale, también fomenta el desarrollo de esta ciudad donde ha vivido durante medio siglo. Al menos, hasta cierto punto.

Este año alcanzó su límite de lo que es bueno para los negocios y la comunidad cuando se levantó un almacén industrial frente a la casa de sus padres y la de su esposa. El terreno que alguna vez albergó una de las granjas en funcionamiento más antiguas del condado ahora está lleno de losas de concreto y escombros de construcción.

"Estoy muy orientado al desarrollo, pero me gusta verlo en la perspectiva correcta y en la cantidad adecuada", dijo Baxter. “Nunca soñamos que esto sucedería. Entras en la I-16 y giras hacia el oeste; es como, '¡Santo cielo!'”

Cientos de almacenes como el que está cerca de la propiedad de Baxter están cambiando grandes extensiones del paisaje de la costa de Georgia. Se han construido al menos 100 millones de pies cuadrados de espacio para almacenes en los condados de Chatham, Bryan, Effingham, Liberty y Jasper, y se espera que este año se terminen otros 16 millones de pies cuadrados para respaldar el floreciente negocio del Puerto de Savannah.

Eso equivale a casi 2.000 campos de fútbol de cemento y espacio de almacenamiento en áreas que, en su mayor parte, solían ser granjas familiares, bosques y pastos vacíos.

Los mega almacenes no sólo impactan la calidad de vida de los residentes, sino que el cambio está poniendo a algunas comunidades en contra de otras. Mientras tanto, los funcionarios regionales no ofrecen ningún plan de desarrollo integrado ni datos firmes sobre cómo la oleada de inversiones beneficiará a estas comunidades, ya sea a través del número de empleos prometidos o del pago de impuestos.

"Este es un problema en todos los condados de la costa de Georgia", dijo Jamal Toure, líder comunitario en Monteith. “¿Qué vamos a hacer al respecto? ¿Vamos a quedarnos de brazos cruzados y ver cómo eliminan a otras personas?

Según los expertos, han ido apareciendo almacenes en toda la costa de Georgia porque son un paso integral en el proceso de la cadena de suministro y son vitales para el éxito del puerto de Savannah.

Los productos de consumo se cargan en contenedores, principalmente en Asia, y se envían a Savannah. Luego, esos contenedores se descargan en los almacenes, donde los empleados clasifican los productos y los envían a sus clientes finales.

"Somos una especie de piedra angular de la cadena de suministro", dijo Bill Crow, director ejecutivo de la Southeastern Warehouse Association. "No lo fabricamos, no lo compramos ni lo vendemos, pero somos el todo en el medio".

El crecimiento en el Puerto de Savannah, sobrealimentado durante la pandemia de Covid-19, y las capas de infraestructura vial y ferroviaria hacen que el área alrededor de Savannah sea ideal para almacenes, dijo.

"Estamos montando una ola, y creo que es una ola que durará mucho tiempo; esta es una tendencia duradera", publicó Jeff Humphreys, director de un estudio de logística de la escuela de negocios de la Universidad de Georgia en 2022. "Recibimos una parte externa de ese crecimiento y se mantuvo, aunque la pandemia pasó, la demanda siguió aumentando".

Pero lo que es bueno para el puerto puede no serlo para las comunidades individuales que intentan absorber la nueva rotación.

Cuando los gobiernos municipales y de condado aprueban solicitudes de zonificación para almacenes, muchos desarrolladores de almacenes no saben quiénes serán sus inquilinos corporativos. La demanda de espacio en este momento es tan alta que es una buena apuesta para los desarrolladores, dijo Crow. Sin embargo, la cantidad de empleos que genera un almacén y la cantidad que se paga por esos empleos depende del tipo de empresa que utiliza el espacio.

Los condados y ciudades individuales no exigen una creación de empleo garantizada a los desarrolladores de almacenes, y no están haciendo un buen trabajo en el seguimiento del número de empleos.

Los almacenes emplean a unas 3.000 personas en Bryan y Effingham, según estadísticas oficiales de esos condados. La Autoridad de Desarrollo Económico de Savannah está buscando esa estadística.

El trabajador promedio de un almacén en Georgia gana $15 por hora, según Indeed, un sitio web estadounidense de empleo a nivel mundial. Mientras tanto, los condados no están explicando a sus residentes cómo el nuevo desarrollo está afectando su base impositiva.

Alrededor del 15% de los impuestos a la propiedad del condado de Effingham (aproximadamente $1.2 mil millones) provienen de la propiedad industrial, según el asesor fiscal del condado. Sin embargo, la Autoridad de Desarrollo Industrial del Condado de Effingham no desglosa cuánto de eso proviene de los almacenes. Y el condado de Chatham no realiza un seguimiento de cuánto dinero ingresan los depósitos de impuestos a la propiedad, según un representante del comisionado de impuestos del condado.

La propia Autoridad Portuaria de Georgia sólo ve el lado positivo del desarrollo de almacenes. El puerto sustenta directa e indirectamente más de medio millón de empleos y aporta $33 mil millones en ingresos en Georgia.

David Sink, que escribe informes trimestrales sobre la industria de Savannah para la firma de corretaje de bienes raíces Colliers, dice que existe un vínculo directo con el crecimiento del puerto y la cantidad de crecimiento de almacenes alrededor de la costa de Georgia.

Mientras tanto, Humphreys es aún más directo. "Es difícil pensar en algo negativo" relacionado con el crecimiento de los almacenes y de la industria del transporte, la logística, la distribución y el almacenamiento, afirmó.

Jen Hilburn, defensora de la organización sin fines de lucro One Hundred Miles que ha estado recopilando datos sobre los almacenes, no está de acuerdo.

Según ella, esos informes económicos optimistas no incluyen los comentarios negativos que ha escuchado de los miembros de la comunidad en reuniones públicas abarrotadas durante los últimos meses.

Estos residentes están unidos contra los almacenes, afirma.

“Todas las reuniones a las que asistí estaban llenas”, dijo Hilburn. "La sala estaba llena, estaban abarrotados en los pasillos, en el frente, y la gente estaba peleando por una variación del amortiguador, y cosas que antes nadie sabía lo que eso significaba".

Los residentes de Buckhalter Road, a unos 15 minutos al suroeste del centro de Savannah, estuvieron entre los que asistieron a la reunión de la Comisión de Planificación Metropolitana del Condado de Chatham el 25 de julio, donde la discusión sobre un mapa de planificación condujo a una acalorada conversación sobre el futuro de su vecindario.

Con la construcción en marcha en la antigua propiedad de Rockingham Farms, el promotor del almacén ha ofrecido comprar nueve casas a lo largo de la antigua línea de propiedad del nuevo Parque Industrial Rockingham Farm. En este momento, una barrera de 20 pies de árboles dispersos separa el desarrollo industrial de las áreas residenciales.

Patricia McKenzie, que ha vivido en Buckhalter Road durante más de 40 años, tiene una gran propiedad con un amplio jardín, cabras, gallinas y pavos, un estilo de vida que, según dice, perdería si se vendiera al promotor y se mudara.

Pero su miedo a quedarse en Buckhalter y ver su vida tranquila transformarse en una rodeada de ruido casi constante y tráfico de camiones la impulsó a venderle al promotor del almacén.

"Realmente no nos dejaron otra opción que esperar que compraran nuestra propiedad", dijo.

Gerita Joubert, otra residente, dijo que siempre supo que esto era una posibilidad, dada su proximidad a una ciudad en crecimiento como Savannah. Pero “odio que tenga que ser nuestro vecindario”, añadió.

Más al noroeste, en Bloomingdale, el cambio se está produciendo a un ritmo similar, a pesar de la oposición del alcalde Baxter y cientos de otros residentes.

Antes de ser elegido alcalde, el anterior ayuntamiento había aprobado cerca de 40 almacenes en toda su localidad.

Ahora, Baxter está viendo un éxodo de sus vecinos a medida que McCraney Property Company construye lo que solían ser Ottawa Farms, frente a la casa de su familia.

Aunque la construcción aún está en marcha, la transformación del otrora bucólico entorno ha sido radical. La contaminación acústica es el peor cambio, afirmó. El edificio industrial recién construido actúa como un amplificador, de modo que cuando los trenes pasan, sus silbatos rebotan en las paredes del almacén como un tono ensordecedor, dijo Baxter.

A otras comunidades rurales les preocupa que pueda ocurrir la misma situación en su rincón del paraíso.

Cuatro hermanas, cuya familia ha vivido a lo largo de Old Augusta Road en Rincón durante cinco generaciones, se regocijaron este verano cuando el propietario de un almacén propuesto retiró sus planos frente a la casa familiar de las hermanas.

Pero las hermanas creen que es una cuestión de cuándo, y no de si, se aprueba otro almacén en el sitio.

“Tenemos miedo”, dijo Joann Wilson, una de las hermanas que vive en Old Augusta.

La familia no tiene ningún deseo de vender ni de abandonar la zona. Les resulta difícil incluso contemplar una vida diferente.

“Es difícil para ti comprar otra casa. Tienes 78 años, estás jubilado, tienes un ingreso fijo. ¿Cómo vas a permitírtelo? preguntó el diácono Florida Hunt, quien está casado con una de las hermanas. "Nadie entiende por lo que están pasando las familias de bajos ingresos".

Jamal Toure, líder comunitario en Monteith y profesor de Estudios Africanos en la Universidad del Sur de Georgia, dice que ha estado tratando de advertir a la gente sobre el agotamiento de las históricas poblaciones negras en la costa rural de Georgia. Él cree que la alarma sobre el rápido ritmo de crecimiento de los almacenes se debe al desplazamiento de familias y comunidades blancas también.

“Los afroamericanos en el condado de Chatham y la costa de Georgia han sido el referente de los problemas aquí que comienzan a afectar a todos”, dijo Toure.

Con tantas antiguas tierras de cultivo pavimentadas con concreto, los conservacionistas están preocupados por los efectos a mediano y largo plazo en las ecologías de la costa de Georgia.

Por sí solo, no es probable que un almacén cause demasiadas perturbaciones, dicen los expertos en conservación. Pero cuando se examina el fenómeno en su conjunto, una vasta superficie se está transformando de tierras de cultivo y humedales con abundantes árboles y vida silvestre a millones de pies cuadrados de tejados y estacionamientos que no pueden absorber la lluvia.

Reemplazar la vegetación con edificios y asfalto no solo provocará escorrentías de agua que deben recolectarse para evitar inundaciones, sino que también existe el riesgo de que el agua tenga contaminantes de los almacenes, según Susan Inman, defensora de la costa media de One Hundred Miles.

Los humedales de Georgia actúan como sus riñones, dijo, filtrando el agua hacia nuestros estuarios. Pero al igual que ocurre con los riñones humanos, su funcionamiento tiene un límite.

"Esta agua tiene un alto potencial de contener contaminantes", dijo Inman.

Si algún contaminante de los almacenes fluye hacia el suministro de agua, “se está disminuyendo la productividad de los humedales a la hora de filtrar agua buena hacia nuestros estuarios”, continuó.

Sin embargo, Jeff Ricketson, director ejecutivo de la Comisión de Planificación Consolidada de Liberty, dice que los estándares locales para la construcción de almacenes deberían minimizar estos riesgos, y cualquier escorrentía potencial debe ser capturada, retenida y liberada al mismo ritmo que lo haría antes del almacén. fue construido.

"No se está tirando de repente 50 acres de agua a la vez", dijo Ricketson. "Se supone que eso no hará que las cosas sean diferentes a como eran antes del desarrollo".

Al mismo tiempo, los promotores construyen almacenes lo más barato posible. A menudo, esto significa que se omiten medidas respetuosas con el medio ambiente, como instalar paneles solares en los tejados, colocar superficies que puedan absorber agua y construir canales que esparzan lentamente la lluvia en lugar de estanques de aguas pluviales que la recojan, en favor de métodos más rentables, afirma Hilburn. dicho.

"Estamos perdiendo un paisaje de árboles y vida silvestre, estamos amenazando nuestros ríos y estamos destruyendo comunidades", dijo Hilburn. "¿Cómo puede alguien argumentarme que la forma en que lo estamos haciendo es buena?"

El periodismo independiente y sin fines de lucro necesita SU apoyo para sobrevivir y prosperar. Ayúdenos a lograr nuestra misión de crear un mundo más informado haciendo una donación única o recurrente hoy.

Se agradece tu contribución.